Noviembre de 2021

La profundización de la cartera hipotecaria en América Latina y el Caribe, es decir el tamaño de toda la deuda hipotecaria con respecto al PIB de los países, es significativamente menor en comparación con las demás regiones del mundo. En términos prácticos, esta situación hace alusión a un problema central de los mercados de vivienda: hay una demanda considerable por viviendas en la región (dado los altos niveles de déficit), pero el precio de las viviendas nuevas sobrepasa la capacidad de pago de una gran porción de la población (sobre todo la de menores ingresos), el acceso al financiamiento es limitado y la capacidad fiscal de los gobiernos para remediar la situación también es restringida (Dominguez et al., 2017; Bouillon, 2012; Bebczuk y Demaestri, 2013).

Desde la perspectiva de las entidades financieras, Warnock & Warnock (2012) concluyen que los prestamistas necesitan de al menos cuatro requisitos para poder desarrollar su negocio: (i) información suficiente sobre los prestatarios -elemento que se dificulta especialmente con poblaciones dependientes de ingresos informales-, (ii) capacidad para valorar y registrar las propiedades que actúan como colaterales, (iii) posibilidad de asegurar la ejecución del colateral o garantía, (iv) acceso a fondeo de largo plazo y la estabilidad macroeconómica del país. Una alternativa que ha probado ser efectiva en muchas latitudes para corregir los problemas de información asimétrica para quienes tienen ingresos informales, bajos o no cuentan con experiencia crediticia son las garantías o los seguros hipotecarios. Estos son unas pólizas que se emiten para asegurar a los prestatarios el pago de sus préstamos en caso de que el prestamista falle en sus obligaciones. Estas garantías pueden a su vez respaldadas o financiadas por el gobierno como parte de la política de vivienda, para facilitar el acceso a financiamiento a poblaciones de menores ingresos.

Precisamente para ahondar en las características, beneficios y diseños de las garantías hipotecarias en la región, la red UHPH y la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi), con el apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo y a solicitud del gobierno de Costa Rica, organizaron el Vi-Lab Garantías de Créditos Hipotecarios en Costa Rica. En esta oportunidad la discusión contó con la participación de entidades financieras públicas y privadas de Costa Rica, Colombia, México, Uruguay, Guatemala y del Banco Interamericano de Desarrollo. Esta entrada resalta las contribuciones de todos los participantes.

Al dar la bienvenida, la ministra de Vivienda y Asentamientos Humanos de Costa Rica, Irene Campos, invitó a los participantes a explorar alternativas que mejoren sus capacidades para analizar los riesgos financieros de los individuos, especialmente los que tienen ingresos informales. Asimismo, Dagoberto Hidalgo, gerente general del Banco Hipotecario de Vivienda de Costa Rica (ente rector del sistema financiero nacional para la vivienda del país), resaltó que, a pesar de su interés por implementar los seguros hipotecarios, todavía persisten dudas sobre la institucionalidad para la administración de estos. En especial, en cómo hacer que los procedimientos sean eficientes y competitivos.

La experiencia colombiana

El presidente del Fondo Nacional de Garantías (FNG) de Colombia, Raúl Buitrago, comenzó su intervención por recordar que las garantías son esenciales para corregir los problemas de información que tienen los establecimientos financieros sobre los individuos, y en particular de aquellos sin un historial crediticio o con ingresos informales o bajos. En esencia, la entidad actúa como garante o fiador de un crédito. Es decir, emite pólizas que cubren los impagos de los deudores frente a una obligación financiera. En el caso de los créditos hipotecarios, la póliza paga a los bancos de primer piso titulares de la deuda un porcentaje del saldo insoluto de la obligación. No obstante, en el proceso de repago el FNG no repercute con los inmuebles siniestrados pues han desarrollado un sistema actuarial, junto con los bancos, que les permite descontar el valor del inmueble del pago de la póliza, de modo que la entidad no administra bienes dados en pago. El beneficio para los clientes es que el seguro hipotecario afecta su evaluación de riesgo, incrementando así la posibilidad de aprobación de un crédito.

De cara a la gestión de riesgos, el FNG realizó un análisis sobre la concentración de créditos siniestrados donde encontró que la mayoría de los impagos se dan entre los 5 y 7 años del crédito. En consecuencia, el seguro tiene una vigencia de hasta 7 años y cubre un 70% de la pérdida estimada al momento del impago. Finalmente, se estructuró una plataforma interoperable con los bancos de primer piso a través de la cual se agrega la información de los clientes y se solicitan las coberturas. Todo en tiempo real y de forma digital, lo cual ha sido fundamental para generar eficiencias y dinamismos, tanto en los procesos internos como de cada cliente. Con un cupo para el año 2021 de 200 millones de dólares para garantía que beneficia a aproximadamente 15.000 hogares, el FNG ha agotado todo su inventario. Actualmente el 75% está reservado por las entidades financieras quienes pueden pedir dicha reserva en tanto completan los análisis de riesgo para las hipotecas respectivas.

Uruguay, éxitos y desafios

En la intervención de la Agencia Nacional de Vivienda de Uruguay, Klaus Mill, su presidente,  destacó que en su país las garantías tienen una concepción distinta. Originalmente, el Fondo de Garantías de Crédito Hipotecario se creó para incentivar la construcción de edificaciones por parte del sector privado y para cerrar las brechas en los financiamientos de créditos hipotecarios de 25 años. Antes de la creación del fondo, los créditos financiaban hasta un 75% del valor de las viviendas. Con los seguros implementados ahora financian hasta un 90%, de modo que familias que no tenían ahorros suficientes para pagar su cuota inicial fueron beneficiadas. En los 10 años de existencia del seguro, ninguna garantía se ha siniestrado, lo que demuestra su éxito. El señor Mill adelantó que en su país trabajan en un rediseño del seguro pues han encontrado que hay un segmento de la población -aquella que no puede acceder al crédito por sus ingresos o su historial crediticio- que no se está beneficiando.

El caso guatemalteco

En el caso de Guatemala, Carol de Martínez, gerente general de el Fondo de Hipotecas Aseguradas (FHA), compartió la experiencia de 60 años de su entidad en la emisión de seguros hipotecarios. En este caso, antes de emitir los seguros hipotecarios, la entidad hace un análisis de elegibilidad de los proyectos antes de aprobar créditos de compradores. El propósito es doble. Por un lado, garantizar la calidad e idoneidad de las viviendas, y por otro, darle cara al riesgo que asumen por hasta 25 años. En términos del análisis de riesgo posterior, se realiza un análisis de seguros que evalúa la capacidad de pago de las personas, que incluye además un análisis para el seguro complementario de desgravamen que incluye una póliza de vida y de desempleo. Combinados los seguros de hipoteca y de desgravamen tienen una tasa de 1,26% sobre el valor del inmueble comprado. Otro parámetro importante es el loan-to-income, que en este caso resulta en una cuota que no sobrepase el 40% de los ingresos de las personas. Desde la perspectiva de las entidades financieras, el seguro es útil en tanto dan les dan mayor certeza del repago del crédito y por tanto incentivan a prestar más dinero. Entre otras, el seguro cubre el saldo del capital insoluto al momento del impago, hasta 18 meses de intereses y los gastos judiciales para el proceso de recuperación del inmueble que, en este caso, es liderado por los bancos mismos, pero es finalmente entregado al FHA quien luego lo revende. Gracias a la póliza la cuota inicial puede ser de tan sólo 5% del valor total del inmueble, con un plazo de hasta 30 años. En la pandemia se ampliaron los meses de cobertura, ateniendo la crisis, señal de la robustez y efectividad del instrumento.

Experiencias internacionales

Daniella Gurrea, directora general de Genworth para México, una empresa dedicada a generar coberturas de primeras pérdidas en créditos hipotecarios y que hace parte de las 500 empresas de Fortune, expuso algunas lecciones que su empresa ha acumulado en distintas latitudes. La señora Gurrea comenzó por resaltar que es necesario construir un ecosistema colaborativo entre el sector privado y el público para poder implementar exitosamente un sistema de garantías hipotecarias. Es decir, contar con actores privados con interés, experiencia y capital para incursionar en esta actividad aseguradora, pero asimismo un Estado que pueda proponer beneficios económicos a esos intermediarios y que esté dispuesto a respaldar a las empresas en caso de eventos catastróficos como crisis hipotecarias. En ese sentido, la regulación es instrumental para aumentar el apetito de riesgo, tanto de los intermediarios aseguradores, como de los bancos que utilicen los seguros hipotecarios en segmentos de población en los que no han incursionado.

Dicho esto, la experiencia de Genworth Canada e India fue expuesta para ejemplificar diferentes esquemas institucionales. En Canadá, por ejemplo, los seguros hipotecarios son ofrecidos por una agencia del gobierno y una empresa privada. Ambas están respaldadas por capital del gobierno dispuesto para apalancar los seguros y capitalizar en momentos de estrés. A pesar de que el gobierno puso el capital semilla al inicio del esquema, el negocio ha probado ser tan rentable que a través de los cobros por hacer uso del seguro no sólo a recuperado su capital, sino que ha hecho la figura rentable en sí misma. De hecho, en la crisis financiera global del 2008, el gobierno canadiense fomentó el crédito hipotecario a través de la figura de los seguros. En el caso de la India, hay una sociedad entre la agencia de desarrollo asiático, el gobierno indio y Genworth que maneja y ejecuta los recursos dispuestos para los seguros hipotecarios. Los seguros se otorgan solo a la población no asalariada. Finalmente, la señora Gurrea destacó que en la experiencia de Genworth, en momentos de crisis la mejor solución para evitar siniestralidades generalizadas es apoyar inmediatamente a los deudores con alternativas de pagos diferidos o refinanciaciones. En definitiva, ni los bancos ni los seguros tienen por negocio quedarse con inmuebles dados en pago.

El BID: respaldo para mercados más inclusivos

De parte del Banco Interamericano de Desarrollo, Manuel Fernandini, especialista senior en conectividad, mercados y finanzas, resaltó que las garantías hipotecarias son un instrumento idóneo para hacer mercados de crédito hipotecarios más inclusivos. La intervención del señor Fernandini se concentró en exponer dos ejemplos regionales que ilustran la potencialidad de los seguros hipotecarios. Por un lado, en Chile se ha hecho un trabajo decidido para sumar a los fondos de inversión al negocio hipotecario a través de la bursatilización de las hipotecas. En este caso, los fondos de inversión solicitan unas hipotecas con ciertas características específicas que son posteriormente adquiridas por ellos de modo que se aumenta la liquidez de las entidades financieras y los inversionistas obtienen rentas estables de largo plazo, que se garantizan precisamente a través de los seguros hipotecarios. En ese sentido, el éxito del modelo chileno ha dependido de la capacidad de estandarizar la originación de las hipotecas, la garantía a las mismas y un ecosistema de apoyo a los hogares y las entidades que ha procurado el repago de los créditos.

Por otra parte, Ecuador emitió en el 2020 el primer bono social soberano del mundo que se denominó así pues los recursos conseguidos se destinarían para préstamos hipotecarios con tasas especiales. La colocación se estructuró gracias a una garantía AAA que otorgó el BID y que cubría el pago de los intereses programados y el pago al principal adeudado según las condiciones de pago del bono para todas las fechas. Con este respaldo, la alternativa se hizo mucho más atractiva para los inversionistas quienes finalmente decidieron comprar el bono.