Noviembre de 2021

A propósito de la 55º Asamblea Anual de la Federación Latinoamericana de Bancos (FELABAN), la red UHPH y la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi), con el apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo, organizaron el Vi-Lab Agenda público-privada por el financiamiento de vivienda. El objetivo de esta novedosa metodología fue sentar, en una misma mesa, a representantes del sector bancario y hacedores de política pública para que desde cada orilla le hicieran peticiones concretas a la opuesta. Estas peticiones, no obstante, iban encaminadas hacia una misma meta: que los latinoamericanos tengan mayor acceso a soluciones de vivienda dignas. En este Vi-Lab, la mesa fue integrada por los ministros de vivienda de Colombia, Costa Rica, Uruguay, el presidente y el secretario general de FELABAN, representantes de bancos de Colombia, México y Guatemala, y ONUHabitat. Resaltamos a continuación las principales contribuciones.

Las peticiones de los gobiernos

Jonathan Malagón, ministro de vivienda de Colombia y presidente del Consejo de Ministros y Máximas Autoridades en Vivienda y Desarrollo Urbano de Latinoamérica y el Caribe (MINURVI), abrió la sesión proponiendo dos grandes interrogantes para la discusión. En primer lugar, el ministro Malagón resaltó que en la coyuntura pos-pandemia, todos los países de la región sin excepción habían incluido la promoción de vivienda mediante subsidios y otras políticas estatales como parte de la estrategia de reactivación económica. Empero, estas políticas se están conjugando con una coyuntura preocupante, la escasez de las materias primas en la cadena de producción del sector. Esta situación se empeora cuando se entiende que hay una oferta inelástica de los insumos de producción de la construcción. En otras palabras, que, a pesar del aumento en los precios en la cadena de producción de las viviendas a nivel mundial, no se afecta el volumen de insumos ofertados. La preocupación emerge entonces de la posibilidad de que los subsidios estatales terminen financiando a los productores de los insumos y no se transmitan a mejores precios de la vivienda social.

En segundo lugar, el ministro colombiano destacó que, aunque hay una propensión de los bancos a desembolsar mayor volumen de créditos de vivienda y de que, además, hay una homologación de la regulación financiera y prudencial de los establecimientos de crédito en América Latina, persisten diferencias sustanciales en la disponibilidad de los bancos a prestar entre un país y otro. Se preguntaba entonces el señor Malagón, qué se puede hacer para que la expansión del crédito hipotecario que hemos visto en algunos países de la región se expanda en todo el continente.

Por su parte Irene Moreira, ministra de vivienda de Uruguay, indicó que un estudio realizado al principio de su gestión encontró que el metro cuadrado de la vivienda social en su país tenía un valor promedio de entre 2.200 y 2.400 dólares estadounidenses. El objetivo, entonces, es que de la mano con el sector privado se pueda llevar ese promedio a unos 1.000 dólares estadounidenses, haciendo así una verdadera vivienda social. La ministra reconoció que la compra de vivienda con subsidio a la demanda no es la única estrategia para que los hogares de menores ingresos accedan a una vivienda. El arriendo con opción de compra, por ejemplo, es una alternativa a están promoviendo en el país celeste. En su esquema, hay un arriendo de 5 años en el cual los cánones contribuyen a la cuota inicial para que así, expirado el lusto, los hogares hayan cumplido con la cuota inicial y puedan tomar créditos por el valor restante del inmueble. Finalmente, la ministra Moreira compartió que, muy al pesar de su gobierno, no hay mucha experiencia con hipotecas verdes para viviendas. Aprovechando la expansión de la siembra de árboles para producción de madera industrial en su país, la señora Moreira contó que en el Uruguay le apuesta a la construcción de viviendas en madera. Entre otros beneficios, se pueden crear más casas usando este material, son amigables con el medio ambiente en tanto contribuyen a la captura de CO2 y aprovechan la creciente industria maderera del país.

Para concluir la ronda de los gobiernos, la ministra Irene Campos de Costa Rica hizo tres llamados al sector privado. Primero, exhortó al trabajo mancomunado para la creación de fondos verdes. Para ellos, el sector público puede dar los lineamientos y la política pública de construcción sostenible para las metas particulares de cada país, mientras que el sector privado tiene que ayudar para hacer viable su ejecución. Así es necesario, (i) una regulación viable, (ii) diseños y materiales innovadores (usando madera, por ejemplo), y (iii) que los productores disminuyan su producción de gases efecto invernadero. Segundo, la ministra Campos pidió establecer métodos de financiamiento novedosos que contemplen métodos de tenencia alternativos como el alquiler o el usufructo de las viviendas, además de subsidios exclusivamente para el arrendamiento, ente otros. Tercero, la ministra llamó a considerar también el financiamiento de corto plazo para los desarrolladores constructores, que generan menos apetito para los establecimientos de crédito.

Las peticiones de la banca privada

Respecto a las peticiones de los bancos privados a los gobiernos, la conversación inició con la intervención del vicepresidente de Crédito Constructor del grupo Bancolombia, Luis Ignacio Gómez quien compartió algunas variables que el banco colombiano usa al evaluar los proyectos que financia, (i) comercial - ¿se va a vender?, (ii) constructivo - ¿se construye?, (iii) respaldo patrimonial - ¿qué pasa si no se vende o se construye? Partiendo de este análisis, Gómez afirmó que en el contexto colombiano los subsidios han generado demanda para la vivienda social, de modo que el primer riesgo se mitigaba considerablemente. Sin embargo, respecto al segundo y el tercero señaló que existen oportunidades para que los gobiernos contribuyan. Sobre el riesgo constructivo -que no se refiere a asuntos de ingeniería ni arquitectura, sino más bien de ejecución de presupuesto y costos, existe hoy alarma por cuenta del aumento en los precios de los insumos. Esto significa que los desarrolladores pueden verse en aprietos para cumplir sus presupuestos. La inflación -que hasta ahora se había descontado de los análisis- parece ganar protagonismo en la medida en que puede generar desajustes para el sector. En ese sentido, atender el aumento en los precios de la cadena de valor, así como mejorar la visibilidad de los costos en los proyectos es un área de intervención positiva para los gobiernos. Finalmente, en cuanto a la capacidad patrimonial, persiste un reto generalizado sobre cómo impulsar a las empresas para que mejoren su gobierno corporativo, crezcan sus patrimonios y sean cada vez más sólidas como organizaciones.

Alfredo Rabell, director adjunto de desarrollo comercial del banco mexicano Ve por Mas, comenzó su contribución por desmitificar que los bancos no quieran prestar dinero. El negocio de los bancos es, elementalmente, prestar, pero al hacerlo se debe proteger los intereses de los ahorradores y los inversionistas del banco. Así que, los bancos siempre estarán interesados en prestar. Dicho esto, añadió tres elementos adicionales a los expuestos por su colega de Bancolombia. Primero, y por sobre todos, garantizar las fuentes de repago de los créditos es, a criterio del licenciado Rabell, el instrumento que más puede contribuir a profundizar el crédito hipotecario. Esto bajaría los costos para los usuarios, el riesgo para los financiadores y facilitaría la inversión. Un círculo virtuoso. Segundo, para los proyectos desarrollados para el arrendamiento institucional, es necesario generar mecanismos de financiación de largo plazo. Al respecto, vale mencionar que sólo los gobiernos pueden emitir bonos a 30 años de tasa fija. Difícilmente un banco lo puede hacer. Finalmente, el licenciado Rabell pidió con urgencia reforzar el Estado de Derecho que, en su más básica expresión, se traduce en la posibilidad de los bancos puedan exigir el cumplimiento de los contratos sin demoras. Las demoras son costos que se trasmiten entre los usuarios.

Siguiendo con los actores privados, Luis Lara, gerente general del Banco Industrial de Guatemala, advirtió que, en su criterio, los problemas de los insumos serán permanentes por un buen tiempo. Al menos mientras las grandes economías sigan inyectando dinero en el desarrollo de infraestructura. Además, enfatizó el rol de los seguros a los créditos hipotecarios para minimizar los riesgos de impagos y destacó el caso del Fomento de Hipoteca Aseguradas de su país (FHA), la organización público-privada que ha demostrado ser sostenible por si misma. Finalmente presentó la ley de interés preferencial que han impulsado en su país. A través de esta, se busca reducir el impuesto de renta a los bancos cuando estos, a su vez, reduzcan la tasa de interés de los créditos hipotecarios a hogares vulnerables.

Las propuestas de las entidades multilaterales

Los representantes de FELABAN, su presidente Beltrán Macchi y el secretario general de la organización Giorgio Trettenero, se unieron a las voces que abogan por un Estado más eficiente para hacer cumplir los contratos entre las partes. Asimismo, pidieron mejorar los fondeos de largo plazo para las operaciones hipotecarias para lo que, a su consideración, las bancas de segundo piso son un instrumento fundamental. También, explicaron que los entornos macroeconómicos inestables aumentan los riesgos económicos del país y por tanto, elevan las tasas de interés, de modo que la estabilidad es, por norma general, la mejor receta para tener costos financieros bajos. Sobre la expansión del crédito hipotecario, los funcionarios insistieron en que promover la cultura del ahorro es la herramienta con mayor impacto en el mediano y largo plazo para los segmentos de ingresos informales y no bancarizados. Finalmente instaron a la estabilidad jurídica, el respeto de los historiales de crédito y el uso de las monedas locales para endeudarse como otros elementos necesarios para facilitar el crédito. Sobre el aumento de los precios de los insumos de la cadena de producción, FELABÁN sugirió mecanismos como las compras estatales de insumos como alternativas para garantizar una relativa estabilidad de precios. En caso de que el aumento de los precios sea insostenible, se propuso considerar los estímulos a la compra de vivienda usada como sustitutos para cubrir el déficit habitacional.

Para cerrar la mañana, Elkin Velásquez, director regional de ONU Hábitat para América Latina y el Caribe, presentó el Cities Investment Facility, una iniciativa de las Naciones Unidas que pretende ayudar a canalizar el capital privado hacia un desarrollo urbano sostenible e inclusivo. A través de sus instrumentos, se espera que los proyectos urbanos puedan tener una estructuración correcta que, además, se alinee con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS). Para ello, los proyectos que participen del facility se modelarán respecto a sus impactos con los ODS, se hará una evaluación similar a su cadena de valor y se les otorgará una certificación expedida por las Naciones Unidas. Para América Latina, ONU Habitat realizó una alianza con Uniapravi a través de la cual espera incursionar con éxito en esta región.